Deltaplan Funderingsschade: miljarden aan funderingsschade woningen is te voorkomen

05-03-2021 11:19 | 9 maanden geleden Binnenland

Dit is een origineel bericht van
Vereniging Eigen Huis

MILJARDEN AAN FUNDERINGSSCHADE WONINGEN IS TE VOORKOMEN

5 maart 2021 - Eén miljoen koop- en huurwoningen lopen de komende dertig jaar een aanzienlijk risico te worden getroffen door funderingsschade als er niet wordt ingegrepen. Deze schade is te voorkomen door een nationaal gecoördineerde aanpak van funderingsproblemen en snel aan de slag te gaan met preventiemaatregelen.

Dat stelt een coalitie van Vereniging Eigen Huis, woningbouwcorporaties (Aedes), hypotheekaanbieders (Nederlandse Vereniging van Banken NVB, Verbond van Verzekeraars) en het kenniscentrum KCAF in het manifest ‘’Deltaplan Funderingsschade’’ dat vandaag aan politiek Den Haag is aangeboden. De coalitie dringt aan op een regierol voor het Rijk en roept het volgend kabinet op om het Deltaplan te beleggen bij een minister voor Wonen.

Schade voorkomen

Volgens het Deltaplan is er bij de politiek inmiddels wel aandacht voor de enorme schade die bodemdaling, verdroging en een lage grondwaterstand veroorzaakt aan de Nederlandse woningvoorraad. Maar het besef dat veel schade is te voorkomen, bijvoorbeeld door anders met het grondwaterpeilbeheer om te gaan, is nog onvoldoende tot politiek Den Haag doorgedrongen. De organisaties wijzen er op dat preventiemaatregelen ook een forse bijdrage kunnen leveren aan het milieuvraagstuk. Zo zorgt een hogere grondwaterstand in veenweidegebieden voor circa 4 procent minder CO2-uitstoot.

Landelijke verantwoordelijkheid

De coalitie roept het volgend kabinet op om het Deltaplan Funderingsschade te beleggen bij een minister van Wonen. Het volgend kabinet moet aansturen op grondwaterpeilbeheer waarbij meer rekening wordt gehouden met de gevolgen voor funderingen en investeren in onderzoek naar methodes om bijvoorbeeld paalrot aan houten funderingen te voorkomen. Daar waar sprake is van tegengestelde belangen hakt het Rijk knopen door op basis van gebiedsonderzoek.

Huiseigenaren draaien momenteel volledig op voor de vaak hoge herstelkosten van funderingsschade, terwijl zij geen invloed hebben op de oorzaken en daardoor volledig afhankelijk zijn van het grondwaterpeilbeheer door het waterschap of de gemeente. Er moet daarom een landelijk functionerend fonds komen voor onderzoek naar funderingsschade en een herstelfonds om huiseigenaren financieel bij te staan.

Lokaal maatwerk

Bij de aanpak is maatwerk vereist omdat ondergrond, aard van de bebouwing en de fundering plaatselijk sterk kunnen verschillen. Met technische oplossingen kan de waterstand beter worden afgestemd op de behoeften. Soms kan tegen aanvaardbare kosten funderingsschade worden voorkomen via gerichte lokale maatregelen, zoals het per huizenblok reguleren van de grondwaterstand. Deze technologische mogelijkheden zijn nog lang niet uitgeput, zowel in ontwikkeling als in toepassingen.

Voor meer informatie: KCAF: Dick de Jong,  06-53841620 Vereniging Eigen Huis: Hans André de la Porte, 06-53385925 Aedes: Tonny Dijkhuizen, 06-53409967 Verbond van Verzekeraars: Paul Koopman, 06-53725923 NVB: Jelle Wijkstra, 06-42664599
Vereniging Eigen Huis
plaats:
Amersfoort
website:
http://www.eigenhuis.nl

Andere persberichten van deze organisatie

VEH vreest chaos in de bouw door nieuwe wetgeving

VEH vreest chaos in de bouw door nieuwe wetgeving

Vereniging Eigen Huis wil dat de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) wordt opgeschort om chaotische taferelen in de woningbouw te voorkomen. Minister Ollongren verdedigt op dinsdag 9 november de invoering van de wet per 1 juli 2022 in de Eerste Kamer.

Als de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen in werking treedt, verschuift het toezicht op de bouwkwaliteit van gemeenten naar private bouwinspecteurs. Karsten Klein, directeur Belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “De Wet kwaliteitsborging heeft zich bij een beperkt aantal proefprojecten nog helemaal niet als succesvol bewezen. We maken ons grote zorgen over de bouwkwaliteit van woningen. De wet wordt overhaast ingevoerd waardoor risico’s van vertraging en onervaren bouwers direct op de consument worden afgewenteld. Ook dreigen de kosten voor de consument flink op te lopen.”

De Wet kwaliteitsborging voorziet ook in een verscherpte aansprakelijkheid van aannemers. Dit onderdeel zou wat Vereniging Eigen Huis betreft wel direct doorgang kunnen vinden. Nieuwbouwkopers kunnen dan gebreken aan hun woning die na de oplevering nog aan het licht komen, alsnog verhalen bij de bouwer.

Slechte ervaringen

De wet Kwaliteitsborging in de bouw is in 2019 aangenomen op voorwaarde dat proefprojecten aantoonbaar succesvol verliepen. In de afgelopen anderhalf jaar werd bij slechts 110 projecten en 16 verbouwingen proefgedraaid. Daarvan is bovendien nog maar een beperkt gedeelte ook afgerond.

De opgedane ervaringen waren vooral slecht. Zo verliep de communicatie tussen private bouwinspecteurs en gemeenten stroef. Gemeenten moesten meermaals ingrijpen om bouwfouten te voorkomen. Daarnaast liepen de kosten voor het bouwtoezicht sterk op en ontbrak bij oplevering vaak een gereedheidsrapport. Zonder een dergelijk rapport mogen nieuwbouwkopers hun nieuwe woning niet betrekken.

Kwaliteit en betaalbaarheid achteruit

Vereniging Eigen Huis vreest dat het kwaliteit en betaalbaarheid van het bouwtoezicht door een overhaaste invoering van de Wet kwaliteitsborging verder verslechtert. Bouwkundigen van Vereniging Eigen Huis constateren al jaren achtereen dat bouwers de woningen met gemiddeld twintig bouwfouten per woning opleveren.

Ook grote gemeenten, de vereniging van bouw- en woningtoezicht en de bouwsector uiten grote zorgen over de voorgenomen invoering van de wet. Het nu al moeilijk genoeg om bouwvergunningen rond te krijgen vanwege stikstof, energieprestatie-eisen en ambtelijke capaciteitstekorten. Als deze nieuwe wet daar nog bovenop komt, kan dat negatieve gevolgen hebben voor de bouwproductie.

3 weken geleden

VEH: huiseigenaren financieren de renteaftrek straks zelf

Onderzoek VEH: huiseigenaren financieren de renteaftrek straks zelf

Amersfoort, 1 november 2021

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis, uitgevoerd door SEO Economisch Onderzoek, laat een nieuw inzicht zien rond de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek in het bijzonder. Namelijk dat de huiseigenaren op termijn de aftrek zelf financieren en dat het huidige stelsel daarmee voor de overheid geen subsidiestelsel blijft.

Het onderzoeksresultaat komt op een belangrijk moment, nu de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek weer aanzwelt. Op verzoek van Vereniging Eigen Huis heeft SEO Economisch Onderzoek doorgerekend hoe het huidige stelsel van renteaftrek zich ontwikkelt, rekening houdend met de beperkingen die afgelopen jaren al in gang zijn gezet.

De uitkomsten werpen een nieuw licht op de fiscale stimulering van huiseigenaren en vragen volgens de vereniging om een bredere blik op de discussie. Ook maakt het de vraag opportuun of het verstandig is om het huidige stelsel volledig te vervangen, zoals nu door diverse organisaties gesteld wordt.

Evenwichtig en solidair systeem: ouderen financieren de jongeren

De doorrekening van SEO laat zien dat het huidige stelsel de overheid jaarlijks steeds minder kost als gevolg van de beperkende maatregelen die al zijn ingezet. Over ongeveer twintig jaar gaat het huidige systeem de overheid zelfs geld opleveren.

De netto rekening van de hypotheekrenteaftrek, het saldo van de renteaftrek en het eigenwoningforfait, bedroeg in 2010 zo’n 10 miljard per jaar. Door de afbouw van de renteaftrek en door de lage hypotheekrente is dit bedrag inmiddels teruggelopen tot ongeveer 6 miljard en neemt jaarlijks verder af.

Vanaf 2031 vervalt voor steeds meer huiseigenaren de renteaftrek, die gemaximeerd is op 30 jaar. Volgens berekeningen van SEO kost het huidige stelsel de overheid vanaf 2042 geen geld meer. Daarna wordt het saldo zelfs positief. Dat komt doordat de totale opbrengst van het eigenwoningforfait (de belasting op het bezit van een woning) oploopt, terwijl het bedrag dat de overheid kwijt is aan hypotheekrenteaftrek juist steeds verder afneemt.

Het huidige stelsel wordt daarmee steeds evenwichtiger en is bovendien solidair binnen verschillende generaties van woningeigenaren. Het resultaat is dat oudere huiseigenaren die in het verleden renteaftrek hebben genoten, via het eigenwoningforfait de renteaftrek voor de jongere generatie gaan betalen. En juist voor starters is de hypotheekrenteaftrek een belangrijk vangnet bij renteverhoging. Starters zijn vaak kwetsbaar voor hogere maandlasten door een relatief laag inkomen en een klein eigen vermogen. De renteaftrek biedt hen bescherming omdat hogere rentelasten voor een deel worden gecompenseerd met een hogere belastingteruggaaf.

Niet zomaar weggooien

Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “De inzichten uit het SEO-onderzoek zijn onmisbaar in de discussie over de fiscale behandeling van het eigenwoningbezit. Het huidige systeem heeft ook veel goede eigenschappen, zoals voor de starters. Gooi dat niet weg voordat je daarvoor een beter alternatief hebt. Wij roepen daarom politieke partijen op om niet uit opportunisme overhaast te kiezen voor een nieuw stelsel. De consequenties voor de woningmarkt en de effecten voor de betaalbaarheid en waardeontwikkeling van woningen zijn veel te ingrijpend voor een snel besluit over een grote verbouwing van het belastingstelsel die vergaande consequenties zal hebben voor de uitvoerbaarheid.”

Hoge huizenprijs komt niet alléén door fiscaal voordeel

Volgens Vereniging Eigen Huis wordt de discussie over de hoge huizenprijzen nu te veel gekaapt door de overtuiging dat de hypotheekrenteaftrek daarvan de voornaamste oorzaak is. Het fiscale voordeel zou voor kopers een sterk prijsopdrijvend effect hebben. De vereniging betwist dat. De hypotheekrenteaftrek speelt door de extreem lage rente en de versnelde afbouw van de aftrek juist een steeds kleinere rol in de mix van factoren die de huizenprijzen opdrijft. Naast het woningtekort, heeft vooral het lage renteniveau hierop een sterke invloed. De kunstmatig lage rente, die mede het gevolg is van het rentebeleid van de ECB, vergroot de leencapaciteit van kopers en heeft een sterk aanzuigende werking op beleggers voor wie met woningen een aantrekkelijk rendement valt te behalen. De problemen van het woningtekort en hoge huizenprijzen worden niet opgelost met nieuwe fiscale maatregelen, wel met het bouwen van veel meer huizen.

Toelichting Model SEO

Het model dat SEO heeft ontwikkeld maakt doorrekeningen tot en met 2050 en is gebaseerd op conservatieve aannames voor de renteontwikkeling en de ontwikkeling van de huizenprijzen. Voor de hypotheekrente wordt uitgegaan van een stijging van 1,4% nu naar 2,6% in 2033, waarna de rente stabiliseert. De huizenprijzen stijgen in de doorrekeningen jaarlijks met 2 procent, maar er zijn ook berekeningen gemaakt met hogere stijgingen. In dat geval wordt het omslagpunt waarbij de overheid meer aan belasting ontvangt dan het aan renteaftrek uitgeeft eerder bereikt dan in 2042.

4 weken geleden

VEH: Stadsverwarming volgend jaar fors duurder door hogere gasprijzen

VEH: Stadsverwarming volgend jaar fors duurder door hogere gasprijzen

Amersfoort, 30 september

Huishoudens met blok- of stadsverwarming kunnen volgend jaar te maken krijgen met een stevige verhoging van het warmtetarief. Daardoor stijgt hun energienota fors. Oorzaak is de koppeling van de tarieven van warmtenetten met de hoge gasprijs. Naar verwachting gaat het om een stijging van honderden euro’s per jaar.

De maximumtarieven voor 2022 worden pas eind van dit jaar bekend gemaakt door de ACM, maar doordat de warmtetarieven wettelijk zijn gekoppeld aan de gasprijzen lijkt een stijging onvermijdelijk.

Minister moet betaalbaarheid borgen

Vereniging Eigen Huis roept de minister daarom op ervoor te zorgen dat de enorme stijging van de gastarieven niet wordt doorberekend in de nieuwe warmtetarieven. Alleen dan wordt voorkomen dat eigenaren van woningen zonder een gasaansluiting te maken krijgen met een voor hen onrechtvaardige stijgingen van het maximum tarief. Tegelijkertijd roept de vereniging warmteleveranciers op om de consumententarieven volgend jaar niet te verhogen.

Koppeling gastarief niet houdbaar

Wettelijk is geregeld dat de warmtetarieven zijn gekoppeld aan de ontwikkeling van de gastarieven, inclusief de belastingen op aardgas. Huiseigenaren die al van het aardgas af zijn worden op deze manier gestraft in plaats van beloond. De afgelopen jaren werden de belastingen al fors verhoogd en daarnaast stijgen ook de gastarieven dit jaar explosief.

Vereniging Eigen Huis wil dat er een eind wordt gemaakt aan deze prijskoppeling. Een nieuwe wet die warmtenetten een betaalbaar alternatief moet maken voor aardgas laat lange tijd op zich wachten. De vereniging pleitte eerder samen met de Woonbond, Aedes en de Consumentenbond voor het bevriezen van de warmtetarieven. De vereniging dringt hier bij het demissionaire kabinet nu opnieuw op aan.

2 maanden geleden

VEH: ondanks meer geld voor verduurzaming zorgen over  betaalbaarheid

VEH: ondanks meer geld voor verduurzaming zorgen over betaalbaarheid

Amersfoort, 21 september 2021 – Vereniging Eigen Huis vindt het positief dat het demissionaire kabinet extra geld uittrekt om huiseigenaren te helpen hun huis te isoleren en hybride warmtepompen betaalbaarder te maken. De vereniging heeft hier eerder op aangedrongen.

De vereniging wil dat het kabinet de betaalbaarheid van de energienota nu en in de toekomst garandeert. Daarvoor is regie nodig op de optelsom van verbruikskosten en belastingen. Dit ontbreekt nu volledig. Door de sterke stijging van de tarieven en de hogere gasbelasting zullen veel huishoudens de komende jaren honderden euro’s meer kwijt zijn.

Woningbouw

Het Kabinet stelt in totaal 1 miljard euro beschikbaar voor de komende 10 jaar voor de bouw van extra woningen. De vereniging wil dat dit geld in een kortere periode beschikbaar komt zodat meer nieuwe bouwplannen gerealiseerd kunnen worden. Door de termijn van 10 jaar wordt het noodzakelijke omvangrijke bouwprogramma feitelijk doorgeschoven naar een nieuw kabinet.

Met de huidige plannen neemt het woningtekort tot 2025 verder toe. Het Rijk zou met innovaties zoals flexwoningen en een Koopstartfonds de problemen op korte termijn kunnen verlichten. Helaas ontbreken dergelijke plannen in de Miljoenennota. De vereniging roept de Tweede Kamer op om het kabinet hierop bij te sturen.

2 maanden geleden

VEH: Voorstel eerlijker waterschapslasten niet blokkeren maar snel invoeren

VEH: Voorstel eerlijker waterschapslasten niet blokkeren maar snel invoeren

Amersfoort, 15 september 2021

Vereniging Eigen Huis roept minister Barbara Visser van Infrastructuur en Waterstaat op om het voorstel van de Unie van Waterschappen voor gedifferentieerde tarieven ongewijzigd over te nemen en zo snel mogelijk in te voeren. Alleen met aparte tarieven voor woningen en bedrijfspanden kunnen de waterschapslasten eerlijker worden verdeeld. Een oude ontwerpfout in het belastingstelsel wordt hiermee gerepareerd. 

Door grote verschillen in de ontwikkeling van de WOZ-waarde tussen woningen en bedrijfsgebouwen komt een steeds groter deel van de waterschapslasten voor rekening van huishoudens.

Een voorstel van de Unie van Waterschappen voor een eerlijker lastenverdeling is eind vorig jaar door de besturen van alle 21 Nederlandse waterschappen unaniem aangenomen. Ondernemersvereniging VNO-NCW neemt nu afstand van het voorstel om verschil te kunnen maken tussen tarieven voor woningen en bedrijfspanden en wil daarmee de weeffout, waar ondernemers baat bij hebben, in stand houden.

Bedrijven willen verschillende tarieven tegenhouden

Consequentie van het bestaande belastingstelsel is dat de huidige waterschapslasten, en ook toekomstige investeringen, vooral voor rekening komen van huishoudens. Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis: “Dit is onacceptabel, huishoudens draaien nu al op voor 80% van de opbrengsten van de watersysteemheffing. Dat zal nog hoger worden omdat het verschil in WOZ-waarden van woningen en bedrijfspanden de komende jaren alleen maar groter wordt. Als er dan nog steeds geen onderscheid wordt gemaakt in tarieven worden de verhoudingen in waterschapslasten nog schever.”

Lastenverdeling uit het lood

Oorzaak van disbalans in lastenverdeling is de ontwikkeling van de WOZ-waarde waarop de waterschapsbelasting is gebaseerd. Tussen 2015 en 2021 steeg de gemiddelde WOZ-waarde van woningen met bijna 36%, terwijl die van bedrijfspanden juist iets meer dan 2% daalde. Zo ging in 2020 de WOZ-waarde van woningen gemiddeld met 7,3% omhoog, waardoor de aanslag dit jaar voor huiseigenaren hoger is. De WOZ-waarden van bedrijfspanden bleef dat jaar gemiddeld gelijk (*). Waterschappen mogen nu geen onderscheid maken tussen tarieven voor woningen en bedrijfspanden. Daardoor betalen huishoudens een steeds groter deel van de waterschapslasten, terwijl eigenaren van bedrijfspanden worden gespaard. Gemeenten kunnen wel onderscheid maken in de OZB-tarieven voor woningen en bedrijfspanden. Een hogere WOZ-waarde kan daardoor worden gecompenseerd met een lager belastingtarief.

(*) bron cijfers: Waarderingskamer.nl

2 maanden geleden

VEH: Brandveiligheid ontbreekt in wetsvoorstel laadpalen in appartementsgebouwen

VEH: Brandveiligheid ontbreekt in wetsvoorstel laadpalen in appartementsgebouwen

Een wetsvoorstel moet het voor appartementseigenaren makkelijker maken om laadpalen voor elektrische auto's aan te leggen in parkeergarages onder het gebouw. VvE's moeten op basis van de nieuwe wet straks daarover sneller een besluit kunnen nemen. Vereniging Eigen Huis vindt dat er in het huidige voorstel te weinig aandacht is voor brandveiligheid en heeft dat aan de betrokken ministeries laten weten.

Het wetsvoorstel Wet notificatieregeling oplaadpunten VvE’s moet belemmeringen wegnemen voor het plaatsen van oplaadpunten op het terrein van een VvE. Als de wet wordt aangenomen zou een bewoner voor de aanleg van een eigen oplaadpunt kunnen volstaan met een melding aan de VvE. De aanlegkosten en een eventueel hogere premie van de collectieve opstalverzekering zijn dan voor rekening van de gebruiker van het oplaadpunt.

Vereniging Eigen Huis vindt dat de wetswijziging het probleem slechts gedeeltelijk aanpakt omdat de brandveiligheid daarin niet is geregeld. En juist dat maakt het aanleggen van elektrische laadpalen er voor VvE’s niet eenvoudiger op. Wat nodig is zijn heldere veiligheidskaders die bewoners en VvE’s zekerheid geven over de brandveiligheid. Het gebouw, dat immers gemeenschappelijke eigendom is, kan daarmee goed verzekerd blijven. De vereniging heeft dit aan de betrokken ministeries laten weten in reactie op het wetsvoorstel.

3 maanden geleden