VEH: Europese taxatierichtlijn kost huiseigenaren miljoenen per jaar

8 maanden geleden Binnenland

Dit is een origineel bericht van Vereniging Eigen Huis

VEH: Europese taxatierichtlijn kost huiseigenaren miljoenen per jaar

Amersfoort, 24 augustus 2020 - De nieuwe Europese richtlijn voor woningtaxaties gaat huiseigenaren vele miljoenen euro’s per jaar kosten en levert hen geen enkel voordeel op. De taxatieverplichting is een disproportioneel zware maatregel voor de Nederlandse hypotheekmarkt. Vereniging Eigen Huis roept De Nederlandsche Bank (DNB) op om bij de European Banking Authority (EBA) op te komen voor de belangen van Nederlandse huiseigenaren en -kopers.

Vanaf juni 2021 zal een huiseigenaar voor iedere nieuwe hypotheek of wijziging van zijn lopende hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing of bij het oversluiten naar een lagere rente, eerst een traditioneel taxatierapport moeten laten maken. Nu volstaat in veel gevallen een veel goedkopere modelmatige taxatie of is een waardebepaling niet nodig.

Nico Stolwijk van Vereniging Eigen Huis: “Een fysiek taxatierapport, waarbij de taxateur het hele huis opmeet en beoordeelt, kost 400 tot 500 euro. Omdat je dit straks voor elke hypotheekwijziging, hoe klein die ook is, opnieuw moet laten doen, kan je dit naar verloop van jaren heel veel geld gaan kosten. Maar aan die rapporten heb je niets en al die extra taxaties gaan tot vertragingen leiden.”

De nieuwe regels gaan in per 1 juni 2021 voor nieuwe hypotheken en een jaar later voor bestaande hypotheken, tenzij DNB voor het einde van deze maand bij EBA aangeeft op elementen van de richtlijn te willen afwijken. Dit is voor afzonderlijke landen mogelijk omdat de richtlijn geen wetgeving is. Maar DNB lijkt vooralsnog niet in actie te willen komen.

Modelmatig taxeren: binnen kaders goed en voordelig.

Voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek kunnen huiseigenaren sinds 2016 gebruik maken van een modelmatige online taxatiemethode. Geldverstrekkers accepteren deze taxaties voor hypotheken tot 90% van de waarde van de woning. Deze moderne werkwijze biedt veel voordelen. Er is geen huisbezoek nodig, het rapport is binnen een minuut digitaal beschikbaar en de kosten zijn met 25 tot 30 euro bescheiden. Minister Hoekstra van Financiën toonde zich al voorstander van modelmatig taxeren.

Voor sommige hypotheekmutaties is zelfs geen taxatie nodig, bijvoorbeeld als er voldoende overwaarde is waardoor de bank geen risico loopt. Bij een renteaanpassing accepteren veel geldverstrekkers de kosteloze WOZ-waardebeschikkingen van gemeenten. Als de EBA-regels van kracht worden vervallen al deze consumentvriendelijke mogelijkheden in één keer.

VEH: uitzondering op richtlijn is gerechtvaardigd

Vereniging Eigen Huis doet een dringend beroep op DNB om op te komen voor de belangen van de Nederlandse huizenbezitters, geldverstrekkers en een goed werkende taxatiebranche.

Het percentage wanbetalingen (defaults) op hypotheken in ons land behoort al vele jaren het laagste van Europa. Omdat de Europese richtlijn alleen van toepassing is op banken mogen verzekeraars en regiepartijen wel modelmatige waardebepalingen blijven accepteren. Deze marktverstoring vindt Vereniging Eigen Huis een argument om voor een afwijking van de taxatierichtlijn te pleiten .

DNB stelde vorig jaar vast dat er sprake is van een systematische overwaardering bij traditionele, fysieke woningtaxaties. Vaak heeft dit te maken met druk die de taxateur ervaart van belanghebbenden om een bepaalde waarde in het rapport op te nemen. Er moet gezocht worden naar nieuwe en onafhankelijke manieren om de waarde van de woning vast te stellen, zo concludeerde DNB toen.

Voor meer informatie: Vereniging Eigen Huis, Hans André de la Porte, telefoon 06-53385925 E-mail pers@eigenhuis.nl
Vereniging Eigen Huis
plaats:
Amersfoort
website:
http://www.eigenhuis.nl

Andere persberichten van deze organisatie

VEH: Parkeervergunning Amsterdam bijna 9 keer duurder dan Den Haag

VEH: Parkeervergunning Amsterdam bijna 9 keer duurder dan Den Haag

Amersfoort, 8 april 2021 - Een inwoner van de Amsterdamse binnenstad betaalt negen keer meer voor een parkeervergunning (€567) dan iemand in de binnenstad van Den Haag (€64). De gemeente Utrecht verhoogt dit jaar de prijs van een parkeervergunning voor centrumbewoners van €354 naar €442; een stijging van bijna 25%. Dit zijn enkele opvallende uitkomsten van een onderzoek van Vereniging Eigen Huis naar de prijs die bewoners betalen om in de buurt van hun woning te kunnen parkeren.

Met een gemiddelde van +3,3% is de stijging van gemeentelijke parkeervergunningen dit jaar aanzienlijk hoger dan de verwachte inflatie. Naast een forse stijging van de gemeentelijke woonlasten, waaronder de OZB, merken veel inwoners van gemeenten met een parkeervergunning dat zij dit jaar ook meer betalen om hun auto in de buurt van hun huis te kunnen parkeren.

Autoluw maken of extra inkomsten

De uitleg van gemeenten voor de stijgende vergunningskosten lopen uiteen. Vooral grote steden willen de binnenstad autoluw of autovrij maken. Andere gemeenten verhogen de parkeerbelasting om financiële tegenvallers op te vangen, zoals de kosten van zorgtaken of de gevolgen van de coronacrisis. Utrecht noemt beide argumenten: deze gemeente wil zowel de leefbaarheid in de binnenstad vergroten als financiële tegenvallers opvangen. De gemeente Oldenzaal wil met de hogere inkomsten weer in de zwarte cijfers komen. Veel middelgrote gemeenten gebruiken een betaalde parkeervergunning om de parkeerdruk te verlagen, bijvoorbeeld om forenzen te weren in woongebieden rondom een station.

Uitschieters

Van de 123 onderzochte gemeenten met een parkeervergunning zijn er 11 die de kosten met 10% of meer verhogen. In 52 gemeenten wijzigen de tarieven voor een parkeervergunning dit jaar niet en in 49 gemeenten blijft de stijging beperkt tot minder dan 3%.

Uitschieter is de gemeente Oldenzaal, waar de kosten verdubbelen van €40 naar €80. Ook in de gemeente Oisterwijk (+30%) en de gemeente Nijkerk (+27%) is de stijging fors. In deze gemeenten gaat het in vergelijking met de grote steden om relatief bescheiden vergunningskosten van respectievelijk €43 en €70 per jaar.

Afwentelen lasten

“Sommige gemeenten grijpen alle middelen aan om de tekorten in het sociaal domein aan te vullen en verhogen ook de kosten van parkeervergunningen”, zegt Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis ‘’. Vorig jaar organiseerde de vereniging een petitie tegen de verhoging van de OZB om te voorkomen dat budgettaire problemen in het sociaal domein worden afgewenteld op de huiseigenaren. Klein: “Wij doen een dringend beroep op de landelijke politiek om afspraken te maken met gemeenten over aanvullend budget en daarmee nieuwe lastenverzwaringen in 2022 te voorkomen”.

Toelichting

Vereniging Eigen Huis heeft in 123 gemeenten de kosten onderzocht van een (eerste) parkeervergunning voor centrumbewoners. Vaak is dit de duurste parkeerzone. Alle genoemde bedragen in de lijst bij dit onderzoek zijn afkomstig van de 123 onderzochte gemeenten. Het onderzoek is in februari 2021 uitgevoerd door Marlyse research.

4 dagen geleden

VEH: meer aandacht nodig voor opstalverzekering

VEH: meer aandacht nodig voor opstalverzekering

De opstalverzekering is bij huiseigenaren een ondergeschoven kindje, blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Veel mensen weten niet wat wel en niet onder de dekking valt, met alle risico's van dien.

Meer dan de helft van de huiseigenaren heeft geen idee of een tijdelijk onderkomen bij brand onder de polisvoorwaarden valt. Of tuinherstel gedekt is, weet 45% niet. Op de vraag of wijzigingen aan de woning automatisch zijn meeverzekerd, moet vier op de tien het antwoord schuldig blijven.

“De auto is goed verzekerd voor het geval we tegen een paaltje rijden, maar met de opstal zijn huiseigenaren veel minder bezig. Terwijl de financiële risico's bij schade vaak vele malen groter zijn”, zegt Michel Ligtlee, belangenbehartiger bij Vereniging Eigen Huis en betrokken bij het onderzoek. Volgens hem denken mensen dat de kans klein is dat ze ooit gebruik moeten maken van de opstalverzekering. “Dikwijls is bij de keuze voor een opstalverzekering de lage premie doorslaggevend en niet de voorwaarden. Dan kan goedkoop duurkoop worden.”

Schade door verzakking vrijwel nooit gedekt

Bijna de helft van de huiseigenaren heeft geen idee of hij verzekerd is tegen schade door een overstroming, bij verzakking van de fundering is dat zelfs 64%. Slechts een vijfde weet dat deze schades niet worden gedekt. “Een zorgelijke uitkomst, omdat het vaak om forse schades gaat die voor veel huiseigenaren niet op te brengen zijn”, aldus Ligtlee. “Schade door overstroming of verzakking van de fundering is vrijwel nooit gedekt. We hebben dan ook aan politiek Den Haag aandacht gevraagd voor deze onverzekerbare risico's. Door de klimaatverandering zullen deze schades steeds vaker voorkomen. Huiseigenaren draaien hier wel voor op, maar hebben geen invloed op de oorzaak.”

Check ieder jaar de voorwaarden

Een kwart van de huiseigenaren heeft de voorwaarden van zijn opstalverzekering al minstens vijf jaar niet gecontroleerd. Tien procent daarvan deed in de tussentijd wel een schadeclaim. “Check ieder jaar je opstalverzekering en kijk of die nog bij je huidige situatie past”, adviseert Ligtlee. “Bij veranderingen is vaak een aanpassing nodig. Een flinke uitbouw, zonnepanelen, een nieuwe keuken: het kan allemaal invloed hebben op de dekking, de premie en het bedrag waarvoor je bent verzekerd. En het laatste wat je wilt, is dat je bij schade te weinig krijgt uitgekeerd omdat je onderverzekerd bent.”

2 weken geleden

Vereniging Eigen Huis opent meldpunt oneerlijke biedingspraktijken 

Vereniging Eigen Huis opent meldpunt oneerlijke biedingspraktijken 

Amersfoort, 30 maart 2021 - Vereniging Eigen Huis wil oneerlijke biedingspraktijken op de woningmarkt aan de kaak stellen. Op eigenhuis.nl/meldpunt kunnen kopers en verkopers die zich benadeeld voelen bij de koop of verkoop van een woning vertrouwelijk hun ervaringen kwijt.  

Onderlinge afspraken

Het grootste deel van de woningen wordt boven de vraagprijs en via een inschrijving verkocht. Het lijkt erop dat kopers soms bewust buitenspel worden gezet als zij zonder aankoopmakelaar een bod doen of als zij vragen om een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring. Ook zouden sommige makelaars onderling afspraken maken over de verkoop van woningen en uitsluitend biedingen doorgeven van klanten van bevriende makelaars. De vereniging krijgt hierover verontrustende signalen uit het hele land.

Meldpunt slechte ervaringen

Vereniging Eigen Huis wil weten hoe groot dit probleem is en opent een meldpunt voor kopers en verkopers die zich benadeeld voelen. Iedereen die zijn eigen ervaringen over oneerlijke praktijken bij de koop of verkoop van een woning wil melden kan dat vertrouwelijk doen op www.eigenhuis.nl/meldpunt

Biedingsstrijd

Zelden verliep de zoektocht naar een koopwoning voor velen zo moeizaam. Door de grote schaarste aan woningen en de lage hypotheekrente zijn koophuizen de laatste jaren zeer gewild. Het kleine aantal te koop staande woningen en de felle concurrentie tussen potentiële kopers en leidt tot hoge prijzen. Zelfs voor kopers met een dikke portemonnee die ver boven de vraagprijs bieden is er geen garantie op succes.

 

2 weken geleden

VEH: ernstige zorgen over nieuwe bouwwetgeving

Amersfoort, 23 maart 2021 – Vereniging Eigen Huis vindt dat nog niet is aangetoond dat nieuwe wetgeving voor de kwaliteit van nieuwbouwwoningen op 1 januari 2022 kan worden ingevoerd. Als er niet snel overtuigend bewijs komt dat dit nieuwe systeem verantwoord kan worden geïmplementeerd, dan moet de wet worden opgeschort. Deze oproep doet Vereniging Eigen Huis in een besloten hoorzitting aan leden van de Eerste Kamer.  

Het gemeentelijke bouwtoezicht zou vanaf 1 januari 2022 moeten worden overgedragen aan private kwaliteitsborgers. Private kwaliteitsborging heeft zich tot op heden echter nog niet bewezen: er zijn veel te weinig proefprojecten uitgevoerd en de signalen die daarover naar buiten komen zijn niet positief. Bovendien gaan de kosten in de proefprojecten flink omhoog, vaak met een verdubbeling en soms wel meer.  

“Er zijn nog zoveel onduidelijkheden en twijfels over het nieuwe toezichtsysteem op de bouwkwaliteit van nieuwbouwwoningen, dat we ons ernstig zorgen maken of dit allemaal snel kan worden opgehelderd” zegt Karsten Klein, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. Eerste Kamerleden laten zich vandaag door bouwspecialisten informeren over de invoeringsperikelen rondom de nieuwe wet.  

Consument mag niet de dupe worden 

Vereniging Eigen Huis wil voorkomen dat de consument straks gedupeerd wordt door hoge kosten, experimenten met bouwkwaliteit en mogelijke vertragingen door niet uitontwikkelde werkprocessen. Karsten Klein: “Wij vinden het onbestaanbaar en niet acceptabel dat er nog steeds geen duidelijk zicht is op een goed werkend en betaalbaar kwaliteitssysteem. Het is al lastig genoeg om voldoende betaalbare en kwalitatief goede woningen te bouwen. Dit extra risico kunnen we daar niet bij hebben”.  

Bouwkwaliteit moet omhoog tegen redelijke kosten  

Voor Vereniging Eigen Huis is het belangrijkste doel van de nieuwe wet dat de kwaliteit van nieuwbouwwoningen tegen aanvaardbare kosten verbetert. Nog steeds worden deze woningen met meer dan 20 gebreken opgeleverd, zo tonen bouwkundige keuringen van de vereniging jaar op jaar aan. De wet Kwaliteitsborging in de bouw is in 2019 aangenomen onder voorwaarde dat proefprojecten succesvol zijn. Deze bewijsvoering ontbreekt tot op heden.  

Een ander onderdeel van de wet gaat over aanscherping van de aansprakelijkheid van aannemers. Vereniging Eigen Huis vindt dat dit onderdeel wel per direct kan worden ingevoerd. Kopers kunnen dan voortaan ook gebreken die pas na de oplevering worden ontdekt op de aannemer verhalen.

3 weken geleden

VEH: Bewoners nog nauwelijks betrokken bij Regionale Energiestrategieën 

VEH: Bewoners nog nauwelijks betrokken bij Regionale Energiestrategieën 

Amersfoort, 15 maart 2021 - De Regionale Energiestrategieën (RES) voor toekomstige locaties van onder meer zonneparken en windmolens hebben grote impact op de leefomgeving van inwoners. Op 1 juli moet de eerste fase zijn afgerond. Ruim 92% van de huiseigenaren is geïnteresseerd in de energieplannen in hun omgeving, maar slechts weinigen zijn geïnformeerd. Slechts drie procent is daadwerkelijk betrokken bij informatie- en inspraakbijeenkomsten. Dit blijkt uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis onder 1800 leden.  

“Draagvlak onder bewoners is van het grootste belang voor het welslagen van de RES-en omdat die zo’n grote impact hebben op de woonomgeving. Daarom moeten burgers vroegtijdig bij de plannen worden betrokken, maar dit wordt niet gedaan”, zegt Maud Weide, belangenbehartiger energie en verduurzamen bij Vereniging Eigen Huis. “Slechts drie procent heeft inspraak gehad, een ontzettend laag percentage als je ziet dat 92% van de ondervraagden nu aangeeft wel graag betrokken te willen zijn. Hier valt een enorme winst te behalen, anders leidt het op termijn alleen maar tot verliezen”.  

Oproep aan gemeenten 

De komende maanden moeten meerdere provincies, waterschappen en gemeenten de RES 1.0 versie vaststellen. Vereniging Eigen Huis wijst raadsleden op de uitslag van het onderzoek en roept hen op om zorg te dragen dat bewoners nu betrokken worden. “Benut de interesse en bereidwilligheid van burgers bij de keuze van locaties voor de opwek van duurzame energie”, aldus Weide. 

Burgerpanels

Vereniging Eigen Huis roept de regio's nu alsnog op om de plannen concreet te maken voor bewoners en hen hierbij te betrekken. Onlangs riep ook minister Van ’t Wout de regio’s al op om toegankelijke en begrijpelijke publieksversie van de verschillende RES-en te maken. Daarmee ontstaat een stevige basis voor het vervolg.   

Burgerpanels kunnen een goed instrument zijn om mensen te betrekken en mee te laten denken bij de keuzes die worden gemaakt. Groot voordeel is dat burgerpanels een afspiegeling zijn van de bewoners. Inspraak wordt daardoor niet gedomineerd door enkele professioneel betrokkenen of een kleine groep geïnteresseerden.

Het is al snel 1 juli 2021 

Eén van de afspraken uit het Klimaatakkoord is dat 30 energieregio’s in Nederland voor 1 juli 2021 onderzoeken waar en hoe het beste duurzame elektriciteit op land (wind en zon) kan worden opgewekt. Ook moet worden onderzocht welke alternatieve warmtebronnen het beste gebruikt kunnen worden om wijken en gebouwen van het aardgas af te halen. 

Na deze verkenning zullen de locaties voor plaatsing van windmolens en zonnepaneelparken steeds verder worden ingevuld. “Het is laat, maar nog niet te laat,” concludeert Maud Weide. “Regio's en gemeenten moeten beseffen dat wanneer bewoners niet gehoord worden, onvrede de kop op kan steken. Grootschalige verduurzaming kan alleen slagen als daar draagvlak voor is”.  

1 maand geleden

VEH: Villatax treft steeds meer huiseigenaren zonder villa

VEH: Villatax treft steeds meer huiseigenaren zonder villa

Amersfoort, 12 maart 2021 - Steeds meer huiseigenaren worden geraakt door de ‘Villatax’, de extra hoge belasting voor woningen met een WOZ-waarde boven 1.110.000 euro [i]. Vanaf dat bedrag schiet de fiscale bijtelling van het eigenwoningforfait (EWF) van 0,5% naar 2,35%. Dit leidt tot hogere lasten van vaak honderden euro’s per maand. Vereniging Eigen Huis pleit in een brief aan het ministerie van Financiën en BZK voor een koppeling  tussen de WOZ-waardeontwikkeling en de indexatie van de villatax met terugwerkende kracht van vijf jaar.

De groei van het aantal ‘miljoenenhuizen’ komt door de snelle stijging van de woningprijzen en de indexatie van de villatax die hier ver bij achter blijft. Het aantal huiseigenaren dat deze extra hoge belasting op het eigen huis betaalt is sinds 2015 verviervoudigd naar ruim 60.000. Door de voortdurende stijging van de huizenprijzen zal dit aantal de komende jaren fors blijven toenemen.

Huizenprijzen stijgen veel sneller dan de grens van de villatax

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen is sinds 2015 met bijna 36% gestegen. In dezelfde periode werd de grens van de villatax met slechts met 7% aangepast. Daardoor vallen steeds meer huizen in de categorie waarop de hogere belasting van de villatax van toepassing is. De belasting zet de betaalbaarheid van het wonen voor een groeiende groep eigenaren onder druk.

“Het gaat nu al lang niet meer om de spreekwoordelijke villa’s, maar steeds meer om hoek- en tussenwoningen stelt Karsten Klein, directeur belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis. ‘Het zijn nu ook gewone rijtjeshuizen in Amsterdam en andere gemeenten in de Randstad die in de naoorlogse jaren als betaalbare woningen zijn gebouwd. Als dit zo doorgaat krijgen ieder jaar steeds  meer van deze eigenaren met de villatax te maken.

Betaalbaarheid onder druk

Karsten Klein: ‘Voor iemand die in een huis woont dat sterk in waarde is gestegen nemen de woonlasten fors toe. Het WOZ-prijskaartje dat aan een woning wordt gehangen zegt weinig over de hoogte van het inkomen. Voor mensen met hele normale inkomens en ouderen met een pensioen, die vaak al tientallen jaren in hun huis wonen, kan dat de betaalbaarheid flink onder druk zetten.’

Indien de WOZ-waarde van een woning boven de grens van de villabelasting komt, schiet de bijtelling van het eigenwoningforfait over het bedrag daarboven van 0,5% naar 2,35%. Voor huiseigenaren die dit betreft is de consequentie vaak dat hun renteaftrek ineens omslaat in een bijtelpost. Dit wordt versterkt door de geleidelijke afbouw van de Wet Hillen. Mensen met een kleine of geen renteaftrek krijgen daardoor steeds meer te maken met een forse bijtelling.

Voorbeeld: woonlasten stijgen met 300 euro per maand

Een woning in Utrecht die in 2014 is gekocht voor € 800.000 euro heeft volgens het CBS[ii] inmiddels een WOZ-waarde van bijna € 1,3 miljoen. De bijtelling van het eigenwoningforfait bedraagt hierdoor in 2021 ongeveer € 10.000 [iii] terwijl dat in 2015 nog € 6.000 [iv] was. Als op deze woning een volledige hypotheek rust, betekent dit dat de eigenaar door de villatax maandelijks dit jaar ruim € 300 hogere woonlasten betaalt (bruto).

Toelichting:

[i] De WOZ-waardegrens voor 2021

[ii] StatLine - Waarde onroerende zaken van woningen en niet-woningen (cbs.nl)

[iii] € 5.550,- + (2,35% van 190.000 =) 4.465

[iv] € 800.000,- * 0,75%

1 maand geleden