Bruto maandlasten woning verdubbelen in half jaar tijd

09-06-2022 09:15 | 2 maanden geleden Economie

Dit is een origineel bericht van
Calcasa

De huizenmarkt kenmerkte zich de afgelopen jaren door twee elementen: stijgende huizenprijzen en dalende hypotheekrentes. De hypotheekrente piekte eind 2008 waarna een dalende trend werd ingezet. Anderzijds zaten de huizenprijzen – mede door deze dalende rente – sinds 2013 juist in de lift. De daling van de hypotheekrente was relatief sterker, wat ervoor zorgde dat de bruto maandlasten voor een gemiddelde woning in de jaren na de kredietcrisis gestaag afnamen. De forse huizenprijsstijging in de afgelopen jaren heeft dit echter doen kantelen waardoor de bruto maandlasten begonnen toe te nemen. De recente sterke rentestijging heeft dit in een stroomversnelling gebracht waardoor er sprake is van een ‘double whammy’. Hierdoor zijn de bruto maandlasten voor een gemiddelde woning met een aflossingsvrije hypotheek verdubbeld ten opzichte van het begin van dit jaar.

Woningprijs en hypotheekrente

Om de bruto maandlasten van een woning vast te stellen, moeten twee elementen onderscheiden worden. De eerste is de hoogte van de lening. Deze wordt uiteraard voor het grootste gedeelte gevormd door de prijs van de woning. De tweede factor is de rente die betaald moet worden over de lening. Onderstaande figuur laat de ontwikkeling van beide elementen in de afgelopen twee decennia zien.

Figuur 1: Gemiddelde woningprijs en de hypotheekrente. Bron: Calcasa WOX, DNB tabel 5.2.7.1. Woninghypotheken totaal – Nieuwe contracten en de Hypotheekshop

* Hypotheekrentes kunnen onderling nogal verschillen. Zo heeft een hypotheek met een rentevaste periode van 1 jaar een ander rentepercentage dan een hypotheek waarbij de rente voor 30 jaar vaststaat. In dit themaonderzoek is gebruik gemaakt van de gemiddelde hypotheekrente in een periode.

Calcasa heeft al veelvuldig gerapporteerd over de stijgende woningprijzen in Nederland. Zo was eind 2021 de waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad met 1 biljoen euro gestegen ten opzichte van het laagste punt in 2013. De gemiddelde woningwaarde in Nederland ligt nu op bijna 450.000 euro, waar deze in het tweede kwartaal van 2013 nog onder de 225.000 euro lag. Hiermee is de gemiddelde woningprijs in Nederland in deze periode dus meer dan verdubbeld.

De hypotheekrente aan de andere kant, is al ruim een decennium aan het dalen. Wanneer je eind 2008 een hypotheek afsloot, dan had je - ongeacht de rentevaste periode - vrijwel zeker een rentepercentage boven de 5%. Eind 2021 lag de gemiddelde hypotheekrente onder de 2%. In april en mei van dit jaar is de hypotheekrente echter flink gestegen, waardoor de gemiddelde hypotheekrente boven de 3% is komen te liggen. Nog altijd flink lager dan de rentepercentages uit 2008, maar wel aanzienlijk hoger dan de afgelopen jaren.

Bruto maandlasten

Om de bruto maandlasten vast te stellen, zijn de twee populairste vormen van hypotheken in Nederland geanalyseerd: de annuïtaire en de aflossingsvrije hypotheek. De tegengestelde beweging van de huizenprijzen en de hypotheekrente zorgden in de periode 2013 – 2017 voor gelijkblijvende bruto maandlasten van een annuïtaire hypotheek. Sinds die periode zijn de bruto maandlasten van een gemiddelde woning bij deze hypotheekvorm echter aan het stijgen. De daling van de rente was na 2017 minder sterk dan de stijging van de gemiddelde woningprijs. Eind 2017 lagen de bruto maandlasten bij een annuïtaire lening net onder de 1.100 euro. Dit bedrag liep in 2020 verder op tot 1.300 euro en eind 2021 zelfs tot 1.500 euro. De recente forse rentestijging heeft dit in een stroomversnelling gebracht. Hiermee zijn de bruto maandlasten bij een annuïtaire hypotheek inmiddels bijna 2.000 euro.

De maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek profiteerden nog meer van de dalende rentepercentages in de jaren na 2013. Hierdoor daalden de bruto maandlasten van 750 euro in 2013 naar 520 euro in 2016. Aan het begin van dit jaar was dit bedrag iets opgelopen tot net boven de 600 euro. Inmiddels liggen de bruto maandlasten bij deze hypotheekvorm boven de 1.250 euro. Een verdubbeling ten opzichte van de bruto maandlasten in januari van dit jaar. Onderstaande figuur toont deze ontwikkeling.

Figuur 2: Bruto maandlasten o.b.v. aflossingsvrije hypotheek en annuïteitenhypotheek. Bron: Calcasa WOX

Gemeentelijke verschillen

Uiteraard zijn er door de variërende woningprijzen ook gemeentelijke verschillen waarneembaar. In Amsterdam waren door de forse prijsstijgingen in de periode 2013-2018 de bruto maandlasten voor een annuïtaire hypotheek al fors opgelopen, waar dat in andere gemeenten nog meeviel. In dezelfde periode waren de bruto maandlasten in Pekela bijvoorbeeld zelfs gedaald. De bruto maandlasten voor een aflossingsvrije hypotheek namen in deze periode in alle gemeenten uit de top 10 af. De recente rentestijging heeft in alle gemeenten een grote impact. De bruto maandlasten van een gemiddelde woning in Bloemendaal zijn bij een annuïtaire hypotheek hierdoor zelfs opgelopen tot boven de 5.000 euro. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de bruto maandlasten in de 10 grootste gemeenten en de duurste en goedkoopste gemeente van Nederland.

Tabel 1: Bruto maandlasten o.b.v. annuïteitenhypotheek. Top 10 steden samen met de duurste en goedkoopste gemeente. Bron: Calcasa WOX

Tabel 2: Bruto maandlasten o.b.v. aflossingsvrije hypotheek. Top 10 steden samen met de duurste en goedkoopste gemeente. Bron: Calcasa WOX

Verzachtende factoren

Uiteraard zijn er een aantal verzachtende factoren aanwezig waardoor bovenstaande ontwikkeling van de afgelopen jaren niet volledig in de portemonnee gevoeld wordt. Allereerst is het bruto-inkomen van huishoudens door de jaren heen ook toegenomen. Lag het bruto-inkomen per huishouden in 2003 nog op 47.400 euro, tegenwoordig ligt dit boven de 75.000 euro. Daarnaast is de inflatie recentelijk flink gestegen. Verder is in dit onderzoek uitgegaan van de gemiddelde woningprijs voor de berekening van de hoogte van de hypotheekschuld van de lening. Het eventueel inbrengen van eigen geld is hierin niet meegenomen.

Dit kan door middel van spaargeld, overwaarde of schenking. Tot slot is er in Nederland ook nog het voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Bovenstaande factoren kunnen er in individuele situaties voor zorgen dat er een aanzienlijk verschil bestaat tussen de bruto maandlasten op basis van woningwaarde en rente, en de daadwerkelijke netto maandlasten van een woningeigenaar. Echter, de conclusie dat de maandelijkse lasten al geruime tijd fors stijgen, blijft fier overeind staan.

Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Zij houdt zich bezig met dataverzameling, onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw met een sterk wetenschappelijk fundament.

Andere persberichten van deze organisatie

Ook het aantal miljoenenwoningen stijgt hard door

Een jaar geleden rapporteerde Calcasa over de grootste stijging van het aantal miljoenenwoningen ooit. De toename van 40% was nog niet eerder  vertoond. Nu blijkt die stijging slechts een opmaat te zijn geweest voor het afgelopen jaar. In 2021 steeg het aantal miljoenenwoningen met 69% naar ruim 142.900. Hierdoor is inmiddels meer dan 3% van de Nederlandse koopwoningvoorraad een miljoenenwoning. De Konijnenlaan in Wassenaar was voor het vierde jaar op rij de duurste straat van Nederland.

Exponentiële groei

Het aantal miljoenenwoningen is voor het achtste jaar op rij toegenomen. Waren er eind 2013 nog 14.360 woningen met een waarde van boven het miljoen, eind 2021 was dit bijna met een factor tien toegenomen tot ruim 142.900 woningen. Onderstaande grafiek toont de ontwikkeling van het aantal miljoenenwoningen. Hierin is te zien dat het aantal miljoenenwoningen zeker in de laatste jaren exponentieel is toegenomen. De stijging van 69% in het afgelopen jaar is de grootste sinds Calcasa onderzoek doet naar miljoenenwoningen.

Figuur 1: Aantal miljoenenwoningen. Bron: Calcasa

De belangrijkste oorzaak voor deze toename is uiteraard de huizenprijsontwikkeling in Nederland. Calcasa schreef eerder dit kwartaal al over de prijsontwikkelingen van de Nederlandse koopwoningvoorraad. De huizenprijzen zijn in acht jaar tijd met ongeveer 93% gestegen. Dit heeft tot gevolg dat meer woningen de grens van 1 miljoen euro hebben doorbroken het afgelopen jaar. Inmiddels is ruim 3% van de koopwoningvoorraad een miljoenenwoning in Nederland. Eind 2020 was dit nog geen 2%.

Ontwikkeling in 2021

Amsterdam is de woonplaats met veruit de meeste miljoenenwoningen. Amsterdam telt op dit moment 18.550 woningen met een waarde boven het miljoen. Den Haag volgt op gepaste afstand met 9.300 miljoenenwoningen, gevolgd door Rotterdam (4.050) en Utrecht (3.800). Met name Utrecht  en Den Haag hebben daarin een grote verandering ondergaan. In deze twee steden steeg het aantal miljoenenwoningen met respectievelijk 98% en 77%. Ter vergelijking, in Rotterdam was dit percentage 68% en Amsterdam had “slechts” 48% meer miljoenenwoningen ten opzichte van een jaar  eerder.

De woonplaatsen met de grootste stijging van het aantal miljoenenwoningen bevinden zich voornamelijk buiten de Randstad. Kijkend naar woonplaatsen met minimaal 500 miljoenenwoningen, dan zien we Groningen bovenaan deze lijst. Ten opzichte van een jaar eerder heeft hier een ruime verdubbeling plaatsgevonden. Arnhem, Apeldoorn, Almere, Zwolle en Houten zijn de andere woonplaatsen waar het aantal miljoenenwoningen meer dan verdubbeld is. 

Tabel 1: Grootste stijgers (woonplaatsen met minimaal 500 miljoenwoningen). Bron: Calcasa

Bloemendaal en Aerdenhout gedomineerd door miljoenenwoningen

De woonplaatsen Bloemendaal en Aerdenhout staan met respectievelijk een stijging van 19% en 12% niet in de lijst van grootste stijgers van het afgelopen jaar. Er is echter wel een andere reden dat deze twee woonplaatsen opvallen. Dit zijn namelijk de enige twee woonplaatsen waar meer dan duizend miljoenenwoningen staan en waar meer dan de helft van de huizen een miljoenenwoning is. In Bloemendaal is 59% van de woningen een miljoenwoning, in Aerdenhout is dit zelfs 74%. 

Duurste straat van Nederland

De Konijnenlaan in Wassenaar is voor het vierde jaar op rij de duurste straat van Nederland. De gemiddelde vierkante meter prijs in de Konijnenlaan is niet de hoogste van Nederland, maar behoort wel tot de top. In de Konijnenlaan betaal je gemiddeld 9.300 euro per vierkante meter. Een hoop geld, maar nog altijd wel minder dan wat er in de Van Breestraat en Johannes Verhulststraat betaald moet worden. In deze Amsterdamse straten betaal je respectievelijk gemiddeld 10.500 euro en 10.250 euro voor een vierkante meter woonoppervlak. De Keizersgracht in Amsterdam is overigens de straat met de meeste miljoenenwoningen in Nederland. Hier staan maar liefst 583 miljoenenwoningen. Dat zijn er dus meer dan in grote steden als Delft of Tilburg (560). De Prinsengracht en Valeriusstraat maken de top 3 van straten met de meeste miljoenenwoningen compleet.

Top en onderkant markt steeds verder uit elkaar

Het verschil tussen de bovenkant en de onderkant van de markt is de afgelopen jaren steeds verder uit elkaar gaan liggen. In 2013 behoorde een huis van 700.000 euro nog tot de top 1% van de markt. Een huis van 54.000 euro behoorde op dat moment tot de goedkoopste 1%. Een verschil dus van 646.000 euro. Aan zowel de bovenkant als de onderkant zijn de prijzen aanzienlijk gestegen. Een huis van 1.385.000 euro behoort nu tot de top 1%, terwijl een waarde van 100.000 euro in de onderste 1% valt. Hiermee is het verschil dus opgelopen tot 1.285.000 euro en op 7.000 euro na een verdubbeling van het verschil in 2013. In onderstaand figuur is deze ontwikkeling weergegeven. 

Figuur 2: Duurste en goedkoopste 1% van alle koopwoningen. Bron: Calcasa

3 maanden geleden

Nederlandse woningvoorraad 1 biljoen euro in waarde gestegen sinds de kredietcrisis

De stijgende huizenprijzen blijven voor records zorgen in Nederland. De gemiddelde woningwaarde lag eind 2021 op een recordhoogte van €431.000. Op het dieptepunt van de kredietcrisis halverwege 2013 bedroeg deze waarde nog €223.000, waarna een onafgebroken periode van woningprijsstijgingen aanbrak. Calcasa analyseerde de waardeontwikkeling van de Nederlandse voorraad koopwoningen sinds deze stijging werd ingezet. Uit deze analyse blijkt dat de totale waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad de afgelopen 8,5 jaar is toegenomen met maar liefst 1 biljoen (1.000 miljard) euro. Het afgelopen jaar zorgde met een stijging van 235 miljard euro voor bijna een kwart van deze totale waardestijging.

De jaren na de kredietcrisis

De Nederlandse huizenmarkt had tijdens en in de jaren na de kredietcrisis te maken met stevig dalende huizenprijzen. Calcasa rapporteerde medio 2013 over deze grote waardevermindering. De Nederlandse koopwoningen hadden destijds, in de vijf jaren na de crisis, 130 miljard euro aan waarde zien verdampen. Een gemiddelde koopwoning was in die periode gemiddeld 34 duizend euro in waarde gedaald. Een verkoop in die tijd betekende in de meeste gevallen het nemen van een fors verlies. Nu blijkt echter dat deze daling ruimschoots is gecompenseerd door de totale waardestijging van 1 biljoen euro sinds 2013.

Oorzaken voor stijging

Er zijn twee voorname factoren die een rol spelen in de forse stijging van de waarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad. Allereerst, de stijgende huizenprijzen. De gemiddelde koopwoning in Nederland is in de periode na medio 2013 met 93% in waarde gestegen. Met vrijwel een verdubbeling van de woningprijzen heeft dit veruit het grootste effect op de waardestijging. Daarnaast is ook het aantal koopwoningen in Nederland gestegen. Sinds 2013 is het aantal woningen in Nederland met 8,5% toegenomen. Door deze ontwikkelingen bedraagt de totale woningwaarde van de Nederlandse koopwoningvoorraad op dit moment ruim 1,9 biljoen euro. Deze is daarmee meer dan verdubbeld ten opzichte van de woningwaarde van 900 miljard euro medio 2013 *. Om de waardestijging te analyseren, wordt op drie verschillende niveaus ingezoomd: provincie-, gemeente- en wijkniveau.

* Overigens heeft Nederland ook te maken gehad met inflatie. De totale inflatie sinds 2013 ligt rond de 15% (bron: CBS). Het is echter lastig om het daadwerkelijke effect van inflatie op de woningwaarde van Nederlandse huizen te meten, daarom is ervoor gekozen om in de analyse te kijken naar de absolute waardestijging.

Noord-Holland voert de boventoon

Provinciale verschillen zijn duidelijk waarneembaar in de cijfers. Uiteraard speelt de omvang van de provincie een belangrijke rol. Immers, hoe meer koopwoningen er zijn, hoe groter de totale absolute waardestijging in een opgaande markt. Toch is dit duidelijk geen één-op-één relatie. Noord-Holland is de vijfde provincie wat betreft het aantal koopwoningen, maar heeft wel de grootste waardestijging van alle provincies ondergaan. De belangrijkste reden hiervoor is dat Noord-Holland de grootste procentuele stijging heeft ondergaan. In deze provincie zijn de huizenprijzen meer dan verdubbeld in de afgelopen 8,5 jaar. Zuid-Holland – de provincie met het hoogste aantal koopwoningen – is de enige provincie die de waardestijging van de provincie Noord-Holland benadert. Op gepaste afstand volgen Noord-Brabant, Gelderland en Utrecht. Deze drie provincies hebben een waardestijging van meer dan 100 miljard euro.

Tabel 1: Stijging Nederlandse koopwoningen in de periode 2013 K2 – 2021 K4

Amsterdam een klasse apart

Het zal geen verrassing zijn dat Amsterdam de grote katalysator is achter de aanzienlijke waardestijging in de provincie Noord-Holland. De hoofdstad heeft de meeste koopwoningen van alle gemeenten in Nederland en het verschil in waardestijging met de rest van Nederland is enorm. De woningwaarde in de hoofdstad is in 8,5 jaar tijd met ruim 45 miljard euro toegenomen. Dit bedrag is het dubbele van de nummer 2 op deze lijst: Den Haag. In de Hofstad steeg de totale woningwaarde met 23 miljard euro. Kort achter Den Haag volgen Rotterdam en Utrecht met een stijging van respectievelijk 22 en 21 miljard euro. Na de zogenaamde G4-gemeenten volgen de gemeenten Haarlemmermeer, Haarlem, Almere en Amersfoort. In al deze gemeenten steeg de woningwaarde met meer dan 10 miljard euro.

Tabel 2: Gemeenten met de grootste waardestijgingen

Duurste wijken zorgen niet voor de grootste waardestijging

In de analyse op wijkniveau valt op dat de top 10 van de wijken met de grootste waardestijging geen enkele Amsterdamse wijk bevat. Het  Museumkwartier is met een stijging van 2,3 miljard euro de Amsterdamse wijk met de hoogste notering (13) in deze ranglijst. Verder valt op dat ook de drie duurste wijken van Nederland niet terug te zien zijn in deze top 10. De duurste wijk van Nederland is Aerdenhout in de gemeente Bloemendaal. De gemiddelde woningwaarde ligt hier op ruim anderhalf miljoen euro, maar de waardestijging in de afgelopen 8,5 jaar bedroeg hier “slechts” 1,4 miljard euro. Ook de andere twee duurste wijken van Nederland, Het zuidwestelijk deel der gemeente in Wassenaar en Bilthoven Noord in De Bilt, behoren met een waarde stijging van 1,5 miljard euro niet tot de groep grootste stijgers.

De plaats Hoofddorp wordt binnen de CBS-indeling aangeduid als een wijk van de gemeente Haarlemmermeer. Hoofddorp heeft in de afgelopen periode met 5,6 miljard euro de grootste waardestijging ondergaan. De wijk Almere Stad volgt Hoofddorp op de voet met een waardestijging van 5,3 miljard euro, gevolgd door de wijk Prins Alexander in Rotterdam met 4,6 miljard euro. Utrecht heeft drie wijken die terugkomen in de lijst met grootste stijgers: Vleuten-De Meern (4,5 miljard), Noordoost (3,5 miljard) en Leidsche Rijn (3,1 miljard). Onderstaande tabel laat de wijken zien met de grootste waardestijging van de afgelopen jaren. Hierin valt op dat er relatief veel wijken met een hoge mate van nieuwbouw zijn vertegenwoordigd.

Tabel 3: Wijken met de grootste waardestijging

2021

De spanning op de woningmarkt heeft het afgelopen jaar de waardevermeerdering in een stroomversnelling gebracht. De totale woningwaarde is in 2021 met ruim 235 miljard euro toegenomen. Noord-Holland was met ruim 44 miljard nog steeds de provincie met de grootste stijging, maar Zuid-Holland zat er in het afgelopen jaar met ruim 42 miljard dichtbij. In de gemeente Amsterdam steeg de waarde het meest. Het verschil met de overige gemeenten was echter niet zo groot als in de jaren ervoor. Amsterdam had een toename van 6,6 miljard euro, gevolgd door Utrecht en Den Haag met 4,7 miljard euro. Op wijkniveau is de waarde in Almere Stad het meest toegenomen in het afgelopen jaar (1,6 miljard). Ook de wijken Hoofddorp en Vleuten-De Meern kenden in 2021 een waardestijging van meer dan een miljard euro.

Hoeveel is 1 biljoen euro eigenlijk?

Het is lastig om grip te krijgen op het begrip 1 biljoen, want hoeveel is dat eigenlijk? Een biljoen is een één met 12 nullen oftewel 1.000 miljard. Ter vergelijking, dit bedrag is groter dan het Bruto Binnenlands Product van Nederland (2020: 800 miljard euro) en bijna drie keer zo groot als de staatsschuld van Nederland.

5 maanden geleden

Woningprijzen stijgen gemiddeld met € 313 per dag

In het afgelopen kwartaal is de prijs van een Nederlandse woning gemiddeld met € 28.500 gestegen. Dit komt neer op een stijging van    € 313 per dag. Nog niet eerder was deze prijsstijging zo groot. Alhoewel sprake is van grote onderlinge verschillen, is de gemiddelde woningprijs in iedere Nederlandse gemeente in het afgelopen jaar hiermee met tenminste het bruto modaal jaarinkomen gestegen. Door de enorme prijsstijging, doorbrak de gemiddelde woningprijs in Nederland voor de eerste keer de € 400.000 grens en staat nu op € 417.000.

De Nederlandse woningprijzen zijn sinds het derde kwartaal van 2013 aan het stijgen. De eerste jaren was de stijging nog beperkt. Tot 2016 stegen de prijzen met gemiddeld € 24 per dag. In de drie daaropvolgende jaren namen ze met gemiddeld € 60 per dag toe. Zoals al eerder is geconcludeerd, heeft de coronapandemie in Nederland geen negatief effect gehad op de woningprijzen. Woningprijzen zijn sinds het begin van de pandemie in maart 2020 inmiddels met gemiddeld € 144 per dag gestegen. Daarbij speelt de gemiddelde prijsstijging in het afgelopen kwartaal een voorname rol.

Provinciale verschillen

De huizenprijzen zijn in alle provincies significant gestegen, maar de onderlinge verschillen zijn groot. De provincies Utrecht, Noord-Holland en Gelderland lieten tussen medio 2020 en medio 2021 de grootste prijsstijging zien. De prijsstijging varieerde in deze periode van € 153 tot € 134 per dag. In het afgelopen kwartaal stegen de prijzen in Gelderland met € 275 per dag. Een ongekende stijging ten opzichte van de periode ervoor, die echter in het niet valt bij de prijsontwikkeling in de provincies Utrecht (€ 505 per dag) en Noord-Holland (€ 462 per dag). Woningen in de provincies Zuid-Holland en Flevoland lieten in het afgelopen kwartaal ook grotere prijsstijgingen zien met respectievelijk € 308 en € 286 per dag. Alleen in de provincies Drenthe en Limburg bedroeg de prijsstijging in het afgelopen kwartaal niet meer dan € 200 per dag.

Tabel 1: Prijsstijging per dag in het afgelopen kwartaal en afgelopen jaar per provincie

Gemeentelijke verschillen

De onderlinge verschillen tussen gemeenten laten logischerwijs zien dat de grootste absolute prijsstijgingen zijn terug te vinden in gemeenten waar de woningprijzen op een hoger niveau liggen. Vergelijkbare procentuele prijsstijgingen leiden in dergelijke gemeenten immers tot grotere absolute prijsstijgingen. Dit maakt dat de gemeenten Blaricum, Bloemendaal en Laren de gemeenten zijn met de grootste prijsstijgingen per dag. In het afgelopen kwartaal stegen de woningprijzen in deze gemeenten gemiddeld met meer dan € 800 per dag. Kijkend naar de prijsontwikkeling in het afgelopen jaar, dan zijn de prijzen in een gemeente als Laren gemiddeld met € 430 per dag gestegen. Een vertaling van deze prijsstijging naar een jaarinkomen leidt tot een bedrag van € 156.950; ruim vier keer het door het CBS ingeschatte modale bruto jaarinkomen voor het jaar 2021.

Tabel 2: Prijsstijging per dag in het afgelopen kwartaal per gemeente

Van de vier grote steden namen de prijzen in Utrecht het sterkst toe. De prijsstijging per dag kwam in het afgelopen kwartaal op € 460 per dag uit. Kijkend naar de prijsontwikkeling in het afgelopen jaar, was de dagelijkse prijsstijging in Utrecht € 220. Amsterdam zit relatief dicht bij de ontwikkeling van Utrecht. De prijzen in de hoofdstad stegen het afgelopen kwartaal met € 440. Een huiseigenaar in Amsterdam “verdiende” in het afgelopen jaar € 200 per dag met het hebben van een woning. In de gemeenten Den Haag en Rotterdam lag de dagelijkse prijsontwikkeling iets lager met € 285 per dag in het afgelopen kwartaal en respectievelijk € 160 en € 150 per dag in het afgelopen jaar.

In 113 van de 355 gemeenten in Nederland bedroeg de prijsstijging per dag meer dan € 300. De gemeenten Den Bosch en Leiden zijn voorbeelden van gemeenten waar de prijsstijging iets meer dan € 300 per dag bedroeg. In steden als IJsselstein en Haarlem was dit meer dan € 400 per dag en in Amstelveen en Huizen was dit meer dan € 500 per dag.

De laagste prijsontwikkelingen per dag vinden we in de meer perifere gebieden. In de gemeenten Pekela in Groningen en Brunssum in Limburg stegen de prijzen met net iets meer dan € 120 per dag. Ook gemeenten als Delfzijl, Veendam, Landgraaf, Heerlen en Kerkrade kenden een relatief beperkte prijsontwikkeling ten opzichte van de rest van Nederland. Een stijging van € 130 per dag in deze gemeenten is zowel in absolute zin als in historisch perspectief zeer fors. Enerzijds komt deze jaarlijkse stijging overeen met een meer dan modaal bruto jaarinkomen en anderzijds heeft de gemiddelde landelijke prijsstijging per dag voor 2020 nooit meer dan € 100 bedragen.

Figuur 1: Prijsstijging per dag in het afgelopen kwartaal per gemeente

Miljoenengemeente

Naast de hoogste gemiddelde prijsstijging per dag is in het afgelopen kwartaal sprake van een ander unicum. Door de substantiële prijsstijging in het afgelopen kwartaal bedraagt de gemiddelde huizenprijs in een Nederlandse gemeente* voor het eerst meer dan € 1.000.000: de gemeente Bloemendaal, met recht een miljoenengemeente.

9 maanden geleden

Calcasa wint Gouden Lotus voor de Desktop Taxatie

Calcasa is in de prijzen gevallen bij de Gouden Lotus Awards Hypothekenmarkt die jaarlijks door InFinance wordt georganiseerd. De eerder dit jaar gelanceerde Calcasa Desktop Taxatie is namelijk gekozen tot winnaar in de categorie: Innovatie. In het Gouden Lotus Award-onderzoek geven financieel advieskantoren hun mening over de prestaties van de businesspartners en de producten en diensten die zij in de adviespraktijk voorbij zien komen.

Calcasa directeur Tijs Pellemans is erg verheugd met de uitverkiezing: “Iedereen binnen Calcasa heeft erg hard gewerkt om de Desktop Taxatie te ontwikkelen. We zijn er trots op dat we samen met de taxateurs van de Taxatheek de brug hebben geslagen tussen mens en machine. Ook het vertrouwen van ING, die als eerste de Desktop Taxatie accepteerde, was enorm belangrijk. Dat de adviseurs ons vervolgens deze erkenning geven, is de kers op de taart. Het bevestigt dat we op weg zijn om het doel van de Desktop Taxatie te behalen: middels innovatie de consument niet onnodig op kosten jagen én het aanvraagtraject versnellen”.

De Desktop Taxatie werd 1 juli jl. gelanceerd voor consumenten en hypotheekadviseurs en zit tussen een modelmatige en fysieke taxatie in. De waarde van een woning wordt op afstand bepaald. Dit is mogelijk omdat de desktop taxateur bij het taxeren van de woning wordt ondersteund door het geautomatiseerde waarderingsmodel en de woningmarktinformatie van Calcasa. Het Calcasa model berekent de waarde, de desktop taxateur evalueert en beoordeelt dit waardevoorstel. De Desktop Taxatie combineert dus het beste van twee werelden: de specialistische kennis van de taxateur en de kracht van objectieve data.

De Calcasa Desktop Taxatie wordt inmiddels door verschillende hypotheekverstrekkers en NHG geaccepteerd. Het rapport kan worden ingediend bij de hypotheekverstrekkers die de Desktop Taxatie als taxatievorm accepteren.  

 

11 maanden geleden

De ene wijk is de andere niet; grote woningprijsverschillen binnen gemeenten

De woningprijzen zijn in het tweede kwartaal van 2021 met 12,7% gestegen ten opzichte van een jaar eerder. Uitschieters zijn de gemeenten Loppersum (Groningen) en Blaricum (Noord-Holland) met een gemiddelde waardestijging van 17,1%. Bekend is dat er tussen de Nederlandse gemeenten onderling grote verschillen in woningprijzen bestaan. Maar ook binnen de gemeenten zelf zijn de verschillen vaak enorm, zo blijkt uit onderzoek van Calcasa naar de woningprijzen op wijkniveau. Den Haag en Amsterdam spannen absoluut de kroon. In sommige wijken betaal je hier gemiddeld vier keer meer voor een woning dan in andere wijken binnen dezelfde gemeente.

Bij de keuze voor een woning speelt de gemeente een grote rol. De gemiddelde huizenprijs kan per gemeente aanzienlijk verschillen. Wie bijvoorbeeld in Amstelveen wil wonen, zal terechtkomen in een wijk waar de gemiddelde woningprijs altijd hoger is dan in bijvoorbeeld Eindhoven. In de goedkoopste wijk van Amstelveen, het Keizer Karelpark, ligt de gemiddelde woningprijs op € 470.000. Dit is een bedrag waar de duurste wijk van Eindhoven, de Laak, met een gemiddelde woningprijs van € 445.000 niet aan komt. Dit bevestigt het beeld dat al langer bestaat: een aantal steden - met name in het westen - zijn onbetaalbaar geworden voor de meeste huizenkopers. Echter wie goed zoekt, zal ook in deze gemeenten een wijk kunnen vinden waar nog betaalbare woningen staan.

Amsterdam en Den Haag

Amsterdam kent bijna 100 verschillende wijken. Dat de ene wijk de andere niet is, zal niemand verbazen. Toch wordt vaak over de woningprijzen in Amsterdam gesproken, maar is dat wel terecht? In bijna 30 wijken is de gemiddelde woningprijs hoger dan € 600.000. In zo’n 25 wijken is deze juist lager dan € 400.000. Door bijvoorbeeld een huis in de Bijlmer te kopen, kun je gemiddeld voor € 280.000 in Amsterdam wonen. Wil je wonen in de Apollobuurt, dan ben je gemiddeld € 1.125.000 voor een huis kwijt. Een onderzoek door de tijd heen laat zien dat het verschil tussen de duurste en goedkoopste wijk in Amsterdam altijd een factor 4 is geweest. In 2009 waren de Bijlmer en Apollobuurt ook de goedkoopste en duurste wijk van Amsterdam, maar kon je daar nog een huis kopen voor een gemiddelde prijs van respectievelijk € 145.000 en € 575.000. Den Haag is op dit moment de absolute koploper qua onderlinge verschillen tussen wijken. In de Haagse wijk Transvaalkwartier ligt de gemiddelde woningprijs op € 205.000. Echter, in dezelfde gemeente betaal je in de wijk Westbroekpark en Duttendel gemiddeld € 865.000 voor een huis, meer dan vier keer zoveel. Dit verschil was in 2009 zelfs een factor 5, toen de goedkoopste buurt Transvaalkwartier met een gemiddelde woningprijs van € 109.000 een stuk goedkoper was dan de duurste wijk op dat moment, Kijkduin en Ockenburgh met € 558.000.

Grote gemeenten

Amsterdam en Den Haag spannen zoals gezegd de kroon, maar ook de woningprijzen in andere grote gemeenten laten grote verschillen tussen wijken zien. Van de 15 grootste gemeenten in Nederland hebben er 9 een duurste wijk waar de gemiddelde huizenprijs meer dan het dubbele is van de goedkoopste wijk. Wil je in Amersfoort in de wijk De Berg Noord wonen, dan ben je daar gemiddeld € 870.000 voor kwijt. Echter, als je wel in Amersfoort wilt wonen, maar een stuk goedkoper, dan kan dat ook voor een derde daarvan in de wijk Liendert. Hier ligt de gemiddelde huizenprijs op € 275.000. Ook in Haarlem is het verschil tussen de Europawijk (€ 280.000) en het Haarlemmerhoutkwartier (€ 705.000) aanzienlijk. Onderstaande tabel toont het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk in de 15 grootste gemeenten van Nederland.

Ook kleinere gemeenten tonen grote onderlinge verschillen

Naast de grote gemeenten zijn er ook genoeg kleinere gemeenten met een groot verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk. Deventer is een relatief goedkope gemeente waar het verschil tussen Rivierenwijk en Bergweide (€ 165.000) en Diepenveen (€ 485.000) toch aanzienlijk is. In het duurdere De Bilt is het relatieve verschil ongeveer even groot als in Deventer. De gemiddelde huizenprijs ligt hier echter wel een stuk hoger. In de wijk De Bilt Oost is de gemiddelde huizenprijs € 415.000, maar in Bilthoven Noord ligt dit ver boven een miljoen euro. Hier zal een koper gemiddeld meer dan € 1.190.000 moeten neerleggen voor een woning. De twee duurste wijken in Nederland, Aerdenhout in Bloemendaal en Zuidwestelijk deel der gemeente in Wassenaar zijn met respectievelijk € 1.370.000 en € 1.345.000 meer dan twee keer zo duur als de goedkoopste wijk in die gemeenten. Buiten de Randstad zijn de verschillen tussen de goedkoopste en duurste wijk het grootst in de stedelijke gemeenten Leeuwarden, Groningen en Zwolle. Dit prijsverschil is vooral sterker in het noorden van het land. Onderstaande kaart toont het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk van een gemeente. Te zien is dat de verdeling over het land redelijk gelijk is.

Verschil neemt iets af

Door de tijd heen is te zien dat het verschil tussen de goedkoopste en duurste wijk iets aan het afnemen is. In 2009 was het ongewogen gemiddelde - waarbij alle gemeenten dus even zwaar meewegen - van het prijsverschil nog meer dan 44%. Inmiddels ligt dit percentage op iets boven de 41%. Dit betekent dat gemiddeld de duurste wijk in een gemeente ongeveer 41% duurder is dan de goedkoopste wijk. Zoals gezegd, zijn Den Haag en Amsterdam hier dus de uitschieters met percentages van boven de 400%.

Provinciale verschillen

De verschillen op provincieniveaus zijn nog groter. Wat opvalt, is dat de provincies Noord- en Zuid-Holland een ander beeld laten zien dan de overige provincies. In Noord- en Zuid-Holland is de duurste wijk meer dan 7x zo duur als de goedkoopste wijk. In Noord-Holland kun je in Den Helder in een wijk wonen waar de gemiddelde woningprijs op € 195.000 ligt. Maar je kunt ook naar Bloemendaal, waar de gemiddelde woningprijs op € 1.370.000 neerkomt. Zuid-Holland laat ongeveer hetzelfde beeld zien met een wijk in Dordrecht van € 190.000 en een in Wassenaar van € 1.345.000. In Friesland zijn de verschillen het kleinst, met een ‘goedkope’ wijk in Leeuwarden waar de gemiddelde woningprijs € 180.000 bedraagt, en een ‘dure’ wijk in Heerenveen van € 435.000. Hier is het verschil ‘slechts’ een factor 2,4.

11 maanden geleden

Rabobank sluit zich aan bij de Calcasa Desktop Taxatie

Vanaf eind juli 2021 accepteert Rabobank de Desktop Taxatie van Calcasa als taxatievorm. Rabobank werkt op dit moment al naar grote tevredenheid met de modelmatige Calcasa waarderingen bij hypotheekverstrekking. Per eind juli worden deze waarderingen vervangen door de Calcasa Desktop Taxatie ter onderbouwing van de marktwaarde. Na een uitgebreide review heeft Rabobank besloten de Calcasa Desktop Taxatie als alternatief naast een fysieke taxatie te accepteren. Op deze manier blijft het voor klanten van de Rabobank in veel gevallen mogelijk om op een efficiënte en klantvriendelijke manier hun woning te laten taxeren.

Martin Damen, Product Manager Hypotheken van Rabobank is blij met de Desktop Taxatie: “We werken al jaren met de Calcasa waarderingen ter vervanging van traditionele taxaties. Calcasa heeft een robuust en betrouwbaar waarderingsmodel waardoor het mogelijk is om de laag risico objecten efficiënt te taxeren. De klanten van Rabobank hebben zo snel duidelijkheid en het bespaart ze honderden euro’s.”

De Desktop Taxatie zit tussen een modelmatige en fysieke taxatie in. De waarde van een woning wordt op afstand bepaald. Dit is mogelijk omdat de desktop taxateur bij het taxeren van de woning wordt ondersteund door het geautomatiseerde waarderingsmodel en de woningmarktinformatie van Calcasa. Het Calcasa model berekent de waarde, de desktop taxateur evalueert en beoordeelt dit waardevoorstel. De Desktop Taxatie combineert dus het beste van twee werelden: de specialistische kennis van de taxateur en de kracht van objectieve data.

Vanaf eind juli kunnen consumenten en hypotheekadviseurs bij Calcasa een Desktop Taxatie aanvragen ten behoeve van de Rabobank. Zie voor meer informatie www.desktoptaxatie.nl.

 

1 jaar geleden